Harburg ist Hamburgs Süden mit eigenem Charakter: ein lebendiges Bezirkszentrum südlich der Elbe, dazu Villenlagen am Hang, große Wohnsiedlungen und dörfliche Ecken im Alten Land. Wer hier eine Wohnung neu anmietet, eine Mieterhöhung bekommt oder einfach wissen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Hamburger Mietenspiegel nicht vorbei.
Seit dem 9. Dezember 2025 gilt der neue, qualifizierte Mietenspiegel 2025 für ganz Hamburg.1 Er bildet die Mieten ab, die zum Stichtag 1. April 2025 gezahlt wurden, und ist auch in Harburg das wichtigste Werkzeug, um faire Mieten zu prüfen. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietenspiegel ist, wie du die Tabelle liest und wie du für eine konkrete Harburger Adresse die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
Ein wichtiger Hinweis vorweg: Hamburg erstellt einen einzigen, stadtweiten Mietenspiegel. Es gibt also keine eigene Harburg-Tabelle. Die örtlichen Unterschiede stecken in der Wohnlage, die straßengenau im Wohnlagenverzeichnis festgelegt ist. Die Tabellenwerte in diesem Artikel gelten daher für ganz Hamburg, die Einordnung der Harburger Stadtteile findest du weiter unten.
Was der Mietenspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietenspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg. Er zeigt, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung üblich ist. Herausgegeben wird er von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden.
Rechtlich basiert der Mietenspiegel auf den Paragrafen 558 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs.2 Hamburg verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietenspiegel im Sinne von Paragraf 558d BGB.3 Das bedeutet: Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung. Wer eine Mieterhöhung über die im Mietenspiegel ausgewiesene Spanne hinaus begründen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.
Der Mietenspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Hamburg flächendeckend gilt.4 Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: Mietenspiegel 2025
Der Mietenspiegel 2025 wurde am 9. Dezember 2025 vorgestellt. Stichtag der Datenerhebung ist der 1. April 2025.1 Für die Erhebung wurden Mieter und Vermieter von rund 47.450 Hamburger Wohnungen in der ersten Jahreshälfte 2025 angeschrieben.5
Hamburg erstellt seinen Mietenspiegel alle zwei Jahre neu. Eine methodische Neuerung 2025: Als Mittelwert der Tabellenfelder wird erstmals der Median ausgewiesen, also der Wert, der genau in der Mitte aller gemeldeten Mieten liegt, und nicht mehr das arithmetische Mittel.6 Der Vorteil: Sehr hohe oder sehr niedrige Einzelmieten verzerren das Ergebnis weniger. Die Folge ist allerdings, dass sich die Mittelwerte der Tabellenfelder nicht direkt mit denen früherer Mietenspiegel vergleichen lassen.
Die mittlere Nettokaltmiete laut Mietenspiegel 2025 liegt bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Im Mietenspiegel 2023 waren es 9,84 Euro, das entspricht einem Anstieg von rund 1,12 Prozent in zwei Jahren und damit deutlich unter der Inflationsrate.1 Wichtig: Diese Zahl liegt weit unter den Angebotsmieten auf den großen Immobilienportalen, weil der Mietenspiegel auf den realen Bestand inklusive aller älteren, günstigeren Verträge schaut, nicht auf das, was Vermieter heute neu aufrufen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Vorgestellt am | 9. Dezember 2025 |
| Löst ab | Mietenspiegel 2023 |
| Stichtag der Erhebung | 1. April 2025 |
| Befragte Wohnungen | rund 47.450 |
| Mittelwert (Methode) | Median (erstmals) |
| Median-Nettokaltmiete Hamburg 2025 | 9,94 €/m² |
| Mittelwert Hamburg 2023 | 9,84 €/m² |
| Veränderung in zwei Jahren | +1,12 % |
| Wohnlagen in Hamburg | normal · gut |
| Nächste Ausgabe | 2027 |
Hinweis
Der Mietenspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), möblierte Vermietungen, Wohnheime sowie für Wohnungen ohne Bad oder ohne Sammelheizung, die in einer eigenen, einfacheren Tabelle erfasst werden. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So liest du die Mietenspiegeltabelle
Auf den ersten Blick wirkt die Hamburger Tabelle komplex, im Kern besteht sie aber aus drei Bausteinen: der Tabelle selbst, einem Raster für Zu- und Abschläge sowie dem Wohnlagenverzeichnis.
1. Baualtersklasse und Wohnungsgröße
Die Tabelle ist nach Baualtersklassen und Wohnungsgrößen gegliedert. Maßgeblich ist in der Regel das Jahr der Bezugsfertigkeit. Die Spalten reichen von "bis 31.12.1918" über die Nachkriegsklassen bis zur jüngsten Klasse "2021 bis 2024". Bei den Größen unterscheidet der Mietenspiegel die Stufen "bis unter 41 m²", "41 bis unter 66 m²", "66 bis unter 91 m²", "91 bis unter 131 m²" und "ab 131 m²".6
In jedem Feld stehen der Mittelwert (seit 2025 der Median) und eine Spanne mit einem unteren und einem oberen Wert. Der Mittelwert ist die statistisch mittlere Nettokaltmiete für diese Wohnungsklasse, die Spanne (in Hamburg die sogenannte 2/3-Spanne) bildet die übliche Streuung in der Praxis ab.6
Zur Orientierung einige reale Werte aus der aktuellen Tabelle für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung: Ein typischer Nachkriegsbau der Klasse 1968 bis 1977 mit 66 bis unter 91 m² liegt in normaler Wohnlage bei einem Median von 6,76 €/m² (Spanne 6,25 bis 9,48 €/m²). Ein gut sanierter oder neuer Bau der Klasse 2021 bis 2024 erreicht in guter Wohnlage Medianwerte um 22,34 €/m². Zwischen diesen Polen spannt sich der gesamte Markt auf.6
| Beispielfeld (mit Bad und Sammelheizung) | Median | Spanne (€/m²) |
|---|---|---|
| 1968 bis 1977, 66 bis unter 91 m², normale Wohnlage | 6,76 €/m² | 6,25 bis 9,48 |
| bis 1918, bis unter 41 m², normale Wohnlage | 13,77 €/m² | 10,81 bis 17,17 |
| 1994 bis 2010, 66 bis unter 91 m², normale Wohnlage | 10,69 €/m² | 8,93 bis 13,50 |
| 2021 bis 2024, 41 bis unter 66 m², gute Wohnlage | 18,38 €/m² | 13,96 bis 24,70 |
2. Wohnlage: normal oder gut
Anders als viele andere Städte kennt Hamburg nur zwei Wohnlagen: normal und gut. Eine einfache Lage gibt es im Hamburger System nicht. Für jede Straße, oft sogar für einzelne Hausnummernabschnitte, ist die Wohnlage im offiziellen Wohnlagenverzeichnis hinterlegt.7 Berücksichtigt werden dabei Faktoren wie Bebauungsdichte, Lärm, Grünflächen, Wasserlage und das Wohnumfeld.
Eine gute Wohnlage hebt den Quadratmeterpreis je Tabellenfeld in der Regel um rund 1,00 bis 1,50 Euro über die normale Lage.8 Im Mietenspiegel 2025 stiegen die Mieten in normaler Lage um 5,4 Prozent, in guter Lage um 6,8 Prozent gegenüber der Vorerhebung.8
3. Ausstattung und Beschaffenheit
Der konkrete Wert wird abschließend durch die Ausstattung und Beschaffenheit verfeinert. Geprüft werden unter anderem Bauweise, Zuschnitt, baulicher Zustand und die energetische Beschaffenheit der Wohnung.9 Eine Wohnung mit überdurchschnittlicher Ausstattung ist eher im oberen Bereich der Spanne einzuordnen, eine mit Mängeln im unteren.
Am Ende ergibt sich aus dem Median plus oder minus den Zu- und Abschlägen die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.
Harburger Stadtteile nach Wohnlage
Der Bezirk Harburg umfasst 17 Stadtteile und ist alles andere als aus einem Guss. Vom dichten Bezirkszentrum über Hanglagen und große Siedlungen bis zu den dörflichen Obstanbaugemeinden im Alten Land reicht die Bandbreite.10 Die folgende Übersicht ordnet die wichtigsten Stadtteile grob ein. Maßgeblich bleibt im Einzelfall immer das offizielle Wohnlagenverzeichnis, in dem für jede Adresse die genaue Wohnlage (normal oder gut) hinterlegt ist.7
| Stadtteil | Tendenz Wohnlage | Prägung |
|---|---|---|
| Harburg | überwiegend normal | Bezirkszentrum mit Gründerzeit, Geschäftsstraßen und dichter Bebauung rund um den Binnenhafen |
| Heimfeld | normal, am Hang teils gut | Altbauviertel und TU-Nähe, ruhigere Hanglagen Richtung Schwarzenberg |
| Eißendorf | normal bis gut | durchmischt, von Geschosswohnungsbau bis zu begehrten Wohnstraßen am Hang |
| Wilstorf | überwiegend normal | solide Wohnquartiere südlich des Zentrums, viel Bestand der Nachkriegszeit |
| Marmstorf, Langenbek, Rönneburg, Sinstorf | teils gut | grüne Ein- und Zweifamilienhausgebiete am südlichen Stadtrand mit dörflichem Einschlag |
| Neugraben-Fischbek, Hausbruch | überwiegend normal | große Siedlungen und Neubaugebiete (Vogelkamp, Fischbeker Heidbrook) am westlichen Rand, viel Grün |
| Neuenfelde, Cranz, Francop, Moorburg, Altenwerder | sehr dünn besiedelt | ländliche Süderelbe und Altes Land, Obstanbau, kaum Geschosswohnungsbau (Altenwerder fast nur Hafen) |
Gerade in Eißendorf und Heimfeld liegen normale und gute Wohnlagen oft dicht beieinander. Eine Straße weiter kann die Einstufung schon anders ausfallen, deshalb lohnt vor jeder Mietprüfung der Blick ins Wohnlagenverzeichnis. Wie sich Harburgs Bevölkerung auf diese Stadtteile verteilt, zeigt unser Überblick zu den Einwohnern in Harburg, und welche Quartiere wie geprägt sind, liest du in der Übersicht der Harburger Stadtteile.
Harburg im Vergleich
Im Vergleich zu den teuren Lagen an Alster und Elbe gilt Harburg traditionell als bezahlbarer Teil Hamburgs. Da der Mietenspiegel nicht nach Bezirken aufschlüsselt, lässt sich das vor allem an den Angebotsmieten der Immobilienportale ablesen. Dort liegt Harburg deutlich unter dem Hamburger Spitzenniveau.
Nach Auswertung von ImmobilienScout24 lag die durchschnittliche Angebotsmiete im Bezirk Harburg im ersten Quartal 2026 bei rund 11,65 Euro pro Quadratmeter, nach etwa 10,85 Euro ein Jahr zuvor.11 Solche Angebotsmieten liegen naturgemäß über dem Mietenspiegel-Median, weil sie nur das aktuell ausgeschriebene Angebot abbilden, nicht den günstigeren Bestand. Als grobe Orientierung für den Markt taugen sie trotzdem.
Für Mieter bedeutet das in der Praxis: In Harburg gibt es pro Quadratmeter mehr Fläche fürs gleiche Budget als in den zentralen Hamburger Lagen. Für Vermieter heißt es, dass Mieterhöhungen sich in einem klar abgesteckten Rahmen bewegen müssen. Wie sich das ins Gesamtbudget einfügt, zeigt unsere Übersicht zu den Lebenshaltungskosten in Harburg.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung in Harburg die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht mit der gedruckten Broschüre rechnen. Die Stadt stellt unter hamburg.de/mietenspiegel einen offiziellen Mietenspiegel-Rechner samt interaktiver Karte zur Verfügung.12 Schritt für Schritt werden dort folgende Angaben abgefragt:
- Adresse der Wohnung (das System liefert automatisch die Wohnlage)
- Jahr der Bezugsfertigkeit (Baualtersklasse)
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Ausstattung mit Bad und Sammelheizung
- Besonderheiten der Beschaffenheit und energetischen Qualität
Am Ende gibt der Rechner den passenden Mittelwert und die Spanne aus. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Die Nutzung ist kostenfrei. Zusätzlich gibt es das Wohnlagenverzeichnis 2025, in dem für jede Hamburger Straße samt Abschnitt die Wohnlage hinterlegt ist.7
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um eine Mieterhöhung oder die Mietpreisbremse beraten in Hamburg unter anderem der Mieterverein zu Hamburg und der Mieterschutzverein. Eine Mitgliedschaft sichert in der Regel den Zugang zur Rechtsberatung im Mietrecht.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, sie darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als die Kappungsgrenze steigen (in Hamburg flächendeckend 15 Prozent) und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.2
Beim Vergleich mit dem Mietenspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Rechner, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.4 Hamburg gilt flächendeckend als angespannter Wohnungsmarkt, die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert worden.13
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietenspiegels lässt sich in wenigen Minuten überprüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Obergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.
Ausblick: Mietenspiegel 2027
Hamburg erstellt seinen Mietenspiegel alle zwei Jahre neu. Die nächste Ausgabe ist damit für 2027 zu erwarten, Stichtag der Erhebung dürfte wieder im Frühjahr des Jahres liegen.6 Bis dahin gelten die 2025er Werte als Maßstab. Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte vor jeder Entscheidung den Rechner unter hamburg.de/mietenspiegel bemühen, in zehn Minuten erledigt.
Für Harburg bleibt der Süden Hamburgs auf absehbare Zeit einer der bezahlbareren Teile der Stadt. Neubaugebiete wie der Fischbeker Heidbrook in Neugraben-Fischbek oder die Verdichtung rund um den Binnenhafen heben das Niveau punktuell an. Strukturell aber gilt: solider Bestand, viel normale Wohnlage und deutlich mehr Quadratmeter fürs gleiche Budget als an Alster oder Elbufer. Wie sich der Bezirk insgesamt entwickelt, zeigt unsere Statistik zu Harburg.
